
I trasferimenti immobiliari nella separazione e divorzio
In sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto è oggi possibile pattuire il trasferimento contestuale di un bene immobile, tipicamente la casa familiare o le seconde case, da un coniuge all’altro, o da un coniuge ai figli, senza necessità di ricorrere ad un successivo atto notarile per formalizzare il passaggio.
Per lungo tempo la contestualità del trasferimento immobiliare in sede di separazione o divorzio non è stata tecnicamente possibile (mentre lo era sino a una decina di anni fa), in virtù di interpretazioni restrittive della giurisprudenza locale che ne impediva l’attuazione.
In precedenza infatti gli orientamenti prevalenti e contrari alla contestualità del trasferimento immobiliare in separazione o divorzio sostenevano che:
- gli accordi di separazione non potessero avere un contenuto ulteriore rispetto a quello strettamente necessario, ossia la disciplina dell’affidamento dei figli minori, il loro mantenimento, le regole sulla responsabilità genitoriale, il mantenimento del coniuge e l’assegnazione in godimento della casa coniugale. Oppure che
- gli accordi di separazione potessero avere anche contenuto eventuale oltre a quello necessario, come l’impegno al trasferimento di un immobile tra coniugi, purché l’efficacia traslativa fosse riservata ad una fase successiva davanti al notaio, rimanendo l’atto di separazione una sorta di contratto preliminare di compravendita senza effetti reali ma soltanto obbligatori.
Un orientamento liberale e più ampio dei precedenti è stato finalmente condiviso dalla Corte di Cassazione nel 2021, che ha accolto il concetto di contratto della crisi coniugale, o contratto post-matrimoniale, idoneo a consentire la costituzione di diritti reali e così il trasferimento di immobili, anche senza corrispettivo, in occasione della risoluzione della crisi coniugale, ossia in sede di separazione o di divorzio, senza necessità di ricorrere all’atto notarile (al rogito del Notaio).
La sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 21761 del 29/07/2021 (su impulso di Cassazione ord. n. 3089 del 10/02/2020) ha infatti definitivamente spazzato le interpretazioni restrittive sopra richiamate, in favore di quella liberale che attribuisce piena efficacia ai trasferimenti immobiliari separazione contenuti nel verbale di udienza redatto dal cancelliere, il quale assume la forma dell'atto pubblico costituendo, con il decreto di omologazione della separazione o la sentenza giudiziale di divorzio, un valido titolo per la trascrizione nei registri immobiliari.
Quanto costa trasferire un immobile in sede di separazione o divorzio? Ci sono tasse da pagare?
Come si trasferiscono i beni immobili in separazione e divorzio?
Si può trasferire un immobile con la separazione in Comune?
Che vantaggi presenta il trasferimento immobiliare in esecuzione di accordo di separazione o divorzio?
Sono numerosi ed evidenti i vantaggi di un contestuale trasferimento immobiliare separazione o in sede di divorzio; i coniugi infatti possono pattuire tra le condizioni della separazione anche la cessione di un immobile da uno all’altro, o dai genitori ai figli, definendo nella stessa sede ogni aspetto riguardante l’assetto patrimoniale ed economico della famiglia e la relativa divisione tra essi, anche con riferimento alla composizione della crisi coniugale secondo quanto previsto dalla circolare ADE 27/12, senza la necessità di rivolgersi anche ad un notaio per formalizzare il trasferimento.
Quanto costa trasferire un immobile in sede di separazione o divorzio? Ci sono tasse da pagare?
In aggiunta alla contestualità del trasferimento immobile divorzio, è prevista la totale esenzione dal versamento di qualsiasi tributo ai sensi della Legge 10 maggio 1976 n. 260, nonché ai sensi dell'Articolo 19 della Legge 6 marzo 1987 n. 74 (cfr. anche sentenza della Corte Costituzionale n. 154 del 10 maggio 1999, nonché sentenza della Corte Costituzionale n. 202 dell'11 giugno 2003, circolare del Ministero delle Finanze Dipartimento Entrate del 16 marzo 2000 n. 49/E e circolare dell’Agenzia Delle Entrate n. 27/2012).
La ragione dell’agevolazione tributaria risiede nell’intento di agevolare le famiglie già indebolite economicamente dalla disgregazione del matrimonio le quali debbono necessariamente ridefinire l’assetto patrimoniale e riequilibrare i rapporti patrimoniali.
Pertanto il trasferimento immobile separazione consensuale e il trasferimento immobile divorzio congiunto non prevedono il versamento né dell’imposta di registro, né dei tributi catastali, né di ogni altro tributo, salvo le spese dei professionisti incaricati della trascrizione o l'eventuale ausiliario del giudice.
Come si trasferiscono i beni immobili in separazione e divorzio?
Nella separazione consensuale trasferimento immobile significa mutare la titolarità di un bene immobile, da un coniuge all’altro o dai coniugi verso i figli.
Nel divorzio congiunto trasferimento immobile assume un significato identico a quello della separazione.
In entrambi i casi infatti il trasferimento di un bene immobile avviene attraverso specifiche pattuizioni inserite all’interno delle condizioni, tipicamente nel ricorso per la separazione consensuale o per il divorzio congiunto, e riportate nel verbale di udienza.
Dovrà essere specificato se il trasferimento avviene a titolo gratuito o a fronte di un corrispettivo, oppure in funzione solutoria compensativa dell'obbligo di versamento di un assegno di mantenimento al coniuge o anche ai figli.
Dovranno essere rese davanti al cancelliere le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010 (ossia la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale).
Si può trasferire un immobile con la separazione in Comune?
No, con la procedura di separazione o divorzio semplificata innanzi all’Ufficiale di Stato civile non è possibile pattuire stipulare alcun patto di trasferimento patrimoniale. Pertanto per trasferire un immobile contestualmente alla separazione o al divorzio occorre necessariamente avviare una procedura di separazione consensuale o di divorzio congiunto in Tribunale, con l’assistenza di un avvocato divorzista.
Il trasferimento immobiliare in sede di separazione o divorzio può essere revocato dai terzi creditori?
Si, l'atto con il quale un coniuge, in esecuzione degli accordi presi in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto, trasferisce all'altro la proprietà di un immobile, è suscettibile di azione revocatoria ordinaria, come ha chiarito Cass. civ. n.10443 del 15/04/2019.
Infatti non ostacola la revocatoria il fatto che il trasferimento immobiliare sia stato posto in essere in funzione solutoria o compensativa dell’obbligo di mantenimento del coniuge o dei figli (di per sé assolutamente ammissibile), essendo estranea la funzione di tutela dei terzi creditori rispetto alla natura negoziale della pattuizione, ancorché inserita all’interno di una regolamentazione della crisi coniugale.
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