La procedura per ottenere la liberazione forzata di un immobile mediante una procedura di sfratto per morosità o finita locazione si compone di alcune tappe obbligatorie, dettagliatamente disciplinate dal codice di procedura civile e dalle leggi speciali, che qui riassumiamo. La procedura per il rilascio di un immobile trasferito a seguito di asta giudiziaria o fallimento è più o meno analoga, ma sconta tutta la fase della formazione giudiziale del titolo esecutivo (il giudizio sommario), in quanto già costituito dal decreto di trasferimento di immobile, con l'effetto di essere sensibilmente più breve (circa 6 mesi).

Quando l'inquilino non rilascia l'immobile nel legittimo possesso del suo proprietario in via bonaria, anche dopo un intervento stragiudiziale dell'avvocato (attraverso lettere monitorie e solleciti), è necessario ricorrere al giudice presso il tribunale competente, ossia quello del luogo ove si trova l'immobile locato.

Ciò avviene citando formalmente l'inquilino davanti al Giudice, ove gli si contesteranno gli addebiti, ossia la morosità oppure la scadenza del contratto di locazione; in tale udienza, qualora l'inquilino-debitore non compaia oppure, comparendo, non si opponga agli addebiti, il Giudice convaliderà la licenza di finita locazione o lo sfratto e, se richiesto, ordinerà il pagamento dei canoni arretrati.

La convalida del Giudice, munita della formula esecutiva, permette poi di proseguire nella procedura ed avviare la fase esecutiva, volta alla liberazione forzata dell'immobile.

Le fasi successive (da qui in avanti valgono anche per i rilasci a seguito di acquisto all'asta giudiziaria o da fallimento) prevedono la notifica di un avviso (atto di precetto per rilascio di immobile) al conduttore, attraverso il quale lo si invita a liberare l'immobile entro la data fissata dal Giudice nella convalida. Successivamente, qualora l'inquilino non adempia spontaneamente, è necessario attivare l'intervento dell'Ufficiale giudiziario. Una volta concordata la data di accesso all'immobile con quest'ultimo, essa verrà notificata al conduttore attraverso il cosiddetto avviso di sloggio.

Il giorno fissato per l'accesso l'Ufficiale giudiziario si recherà presso l'indirizzo dell'immobile e provvederà ad immettere nel possesso il legittimo proprietario, sgomberando i locali dalle persone presenti. Tuttavia l'Ufficiale giudiziario, ove trovi la resistenza del conduttore non intenzionato ad uscire spontaneamente, non potrà materialmente forzare o trascinare fuori dall'immobile gli occupanti, salvo non sia accompagnato dalla forza pubblica (ossia la Polizia, di norma).

In tali casi occorrerà pertanto effettuare un secondo, un terzo o un quarto accesso finché non sarà disponibile la forza pubblica, accompagnati ove necessario anche da un fabbro o un medico. La disponibilità della forza pubblica varia a seconda delle circostanze, quali il carico di lavoro e l'ordine cronologico degli sfratti da eseguire; di norma viene concessa la forza pubblica al terzo o quarto accesso (ogni accesso avviene ogni 45 giorni).

Mediamente, dal conferimento di un incarico la tempistica media per ottenere la liberazione definitva di un immobile è di circa 6-12 mesi.

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