Gentile avvocato, ho un appartamento in affitto e l’inquilino non ha pagato l’ultima scadenza; purtroppo già in passato ha saltato qualche pagamento e poi si è messo in riga. Ora però non mi fido più e vorrei sfrattarlo, anche se mancano 2 anni alla scadenza del contratto. C’è un limite minimo per gli arretrati per poter chiedere lo sfratto?
Per una locazione abitativa può bastare una sola mensilità non pagata. L’art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce infatti che il mancato pagamento del canone, trascorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Non occorre quindi attendere che si accumulino due, tre o più canoni. Neppure è necessario aspettare la scadenza naturale del contratto: lo sfratto per morosità si fonda sull’inadempimento del conduttore, non sulla fine della locazione.
Il fatto che in passato il conduttore abbia pagato in ritardo e poi si sia rimesso in regola non impedisce di valutare la nuova morosità: contano la situazione attuale e i documenti disponibili.
Canone e oneri accessori: le soglie sono diverse
La regola dei venti giorni riguarda il canone di locazione. Per gli oneri accessori, come le spese condominiali poste a carico dell’inquilino, la soglia prevista dall’art. 5 è diversa: il mancato pagamento può giustificare la risoluzione quando l’importo insoluto supera l’equivalente di due mensilità del canone.
Prima di agire è comunque necessario ricostruire con precisione il debito. Occorre distinguere i canoni dagli oneri, verificare le scadenze, imputare correttamente eventuali pagamenti parziali e disporre dei documenti che dimostrano le somme richieste.
La stessa regola vale per negozi e uffici?
No. La soglia automatica prevista dall’art. 5 riguarda le locazioni abitative. Nelle locazioni a uso diverso dall’abitazione — per esempio negozi, uffici o magazzini — la gravità dell’inadempimento deve essere valutata in concreto secondo l’art. 1455 del codice civile, considerando importo, durata della morosità e interesse del locatore.
Per questo, nel settore commerciale non è corretto applicare meccanicamente la formula “una mensilità e venti giorni”.
Cosa succede se l’inquilino paga dopo?
Nelle locazioni abitative il conduttore può, nei casi e nei limiti dell’art. 55 della legge n. 392/1978, sanare la morosità in sede giudiziale. Per conservare il contratto deve versare integralmente i canoni scaduti, gli oneri maturati, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. In presenza di comprovate difficoltà può chiedere il cosiddetto termine di grazia.
Questa speciale sanatoria non si applica alle locazioni non abitative.
Dal punto di vista pratico, lasciare crescere il debito raramente rende più semplice il recupero. Una diffida tempestiva può chiarire la posizione dell’inquilino e creare un quadro documentale ordinato; se il pagamento non arriva, è opportuno valutare senza ritardi la procedura di sfratto per morosità.
Prima di iniziare la procedura
Contratto registrato, scadenziario dei canoni, estratti conto, comunicazioni e conteggio degli oneri consentono di verificare la morosità e impostare correttamente la domanda. Per esaminare i documenti e valutare l’iniziativa più adatta è possibile prenotare una consulenza.