Quando l’inquilino non paga il canone, il proprietario deve decidere rapidamente se attendere, inviare una diffida oppure iniziare lo sfratto per morosità. La scelta dipende dal contratto, dall’entità e dalla durata dell’inadempimento, ma anche dall’obiettivo concreto: recuperare l’immobile, ottenere il pagamento degli arretrati o perseguire entrambe le finalità.
Lo Studio Legale Cibin assiste proprietari e imprese nelle procedure davanti al Tribunale di Milano, dall’esame dei documenti all’udienza di convalida e, quando necessario, fino all’esecuzione per il rilascio dell’immobile.
In sintesi
- Nelle locazioni abitative può essere rilevante anche una sola mensilità non pagata, decorsi venti giorni dalla scadenza.
- La diffida preventiva è spesso utile, ma non sostituisce l’intimazione giudiziale e non è un passaggio obbligatorio.
- Con lo stesso atto si può chiedere la convalida dello sfratto e, se opportuno, il pagamento dei canoni arretrati.
- Il conduttore può comparire, opporsi oppure chiedere il termine di grazia per pagare quando ne ricorrono i presupposti.
- La convalida e il rilascio materiale sono fasi diverse: se l’immobile non viene restituito spontaneamente interviene l’Ufficiale giudiziario.
- Tempi e costi dipendono dall’udienza, dalle difese del conduttore e dalla necessità o meno di eseguire forzatamente il rilascio.
Quando si può iniziare uno sfratto per morosità?
Per le locazioni abitative, l’art. 5 della legge n. 392/1978 considera motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Può rilevare anche il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo insoluto supera due mensilità del canone.
Questo significa che non occorre necessariamente attendere che si accumulino molti mesi di arretrati. Per approfondire la soglia si può consultare la risposta su quando basta una mensilità non pagata.
La regola non va però applicata meccanicamente a ogni contratto. Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione (cioè quelle commerciali) la gravità dell’inadempimento richiede una valutazione concreta. Vanno inoltre verificati registrazione del contratto, scadenze pattuite, pagamenti ricevuti, oneri contestati ed eventuali accordi successivi.
È necessario inviare prima una diffida?
La procedura di sfratto per morosità non richiede in ogni caso una precedente diffida. In molti casi, tuttavia, un sollecito scritto è utile per:
- indicare con precisione canoni e oneri insoluti;
- fissare un termine breve per il pagamento;
- verificare se la morosità dipende da un errore o da una difficoltà temporanea;
- documentare le richieste già rivolte al conduttore;
- tentare una soluzione prima di sostenere i costi del giudizio.
Una comunicazione generica o aggressiva può creare contestazioni senza risolvere il problema. Il modello di sollecito di pagamento offre una base orientativa, ma quando gli importi sono elevati, il rapporto è deteriorato o vi sono contestazioni è preferibile una diffida costruita sul contratto concreto.
Come si svolge la procedura di sfratto?
1. Esame del contratto e della morosità
Prima di iniziare occorre ricostruire il rapporto: contratto registrato, data di decorrenza, canone, scadenze, deposito cauzionale, oneri accessori e pagamenti effettivamente ricevuti.
Il deposito cauzionale non dovrebbe essere automaticamente imputato agli ultimi canoni durante il rapporto. Anche eventuali controcrediti o contestazioni del conduttore devono essere esaminati prima di quantificare la morosità.
2. Intimazione e citazione per la convalida
L’avvocato predispone l’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. L’atto descrive il contratto e l’inadempimento e indica la data dell’udienza.
Il locatore può chiedere anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che matureranno fino al rilascio.
3. Udienza davanti al giudice
All’udienza possono verificarsi diversi scenari:
- il conduttore non compare o non si oppone e il giudice convalida lo sfratto;
- il conduttore paga banco judicis;
- il conduttore chiede il termine di grazia, se applicabile;
- il conduttore contesta il debito o propone opposizione;
- le parti raggiungono un accordo sul pagamento e sul rilascio.
Il termine di grazia deve essere richiesto dal conduttore e può essere concesso sino ad un massimo di 90 giorni; richiede il pagamento completo di canoni, oneri, interessi e spese entro il termine, al fine di evitare la convalida. Vedi la pagina dedicata al termine di grazia nello sfratto per morosità.
Se il conduttore propone opposizione, il procedimento può proseguire nelle forme del giudizio di merito. Tempi e attività cambiano quindi sensibilmente rispetto a una convalida non contestata.
4. Convalida e ordine di rilascio
Con la convalida dello sfratto il giudice risolve il rapporto per la morosità e fissa la data entro la quale l’immobile deve essere rilasciato, normalmente 30 giorni. Il provvedimento costituisce il titolo per procedere all’esecuzione.
La convalida non cancella il credito del locatore e non garantisce, da sola, che gli arretrati vengano effettivamente recuperati. Rilascio dell’immobile e riscossione delle somme sono due risultati distinti.
5. Esecuzione tramite Ufficiale giudiziario
Se il conduttore non restituisce spontaneamente l’immobile, si notifica il precetto per rilascio e si attiva l’Ufficiale giudiziario. Segue il preavviso di sloggio con l’indicazione del primo accesso.
In base alla situazione possono essere necessari ulteriori accessi e l’intervento della forza pubblica, di un fabbro o di altri ausiliari. Vedi le fasi dell’esecuzione per rilascio per approfondire.
Quanto dura uno sfratto per morosità a Milano?
Non esiste una durata garantita. Occorre distinguere:
- il tempo necessario per predisporre la pratica, di circa una settimana;
- l’attesa dell’udienza di convalida, normalmente di circa 45/60 giorni;
- l’eventuale termine di grazia o opposizione, di massimo 90 giorni;
- il tempo concesso per il rilascio, di circa 30 giorni;
- la successiva esecuzione con l’Ufficiale giudiziario, che prevede accessi distanziati di circa 45 giorni l'uno dall'altro.
In un caso non contestato la convalida può quindi essere ottenuta in alcuni mesi. Quando è necessaria l’esecuzione, il rilascio materiale richiede normalmente ulteriori mesi e dipende dal carico dell’ufficio, dal numero degli accessi e dalla necessità della forza pubblica.
Secondo l'esperienza orientativa del nostro Studio a Milano, occorrono circa 9–12 mesi complessivi dalla citazione al rilascio forzoso con la forza pubblica.
Quanto costa la procedura?
Il costo dello sfratto dipende dal valore della morosità e dalle attività necessarie. Una procedura che si conclude con la convalida alla prima udienza è diversa da un caso con opposizione, decreto ingiuntivo o esecuzione per rilascio.
Il preventivo distingue, di norma:
- compenso per esame, intimazione di sfratto e partecipazione all'udienza;
- contributo unificato, marca e notifiche;
- eventuale richiesta di decreto ingiuntivo;
- precetto e avvio dell’esecuzione per rilascio;
- accessi dell’Ufficiale giudiziario e possibili ausiliari;
- eventuale attività per il recupero forzoso del credito.
Possiamo indicare un compenso di € 800,00 oltre spese e oneri fiscali per intimazione, udienza e notificazione dell’ordine di rilascio, oltre agli oneri accessori. Per una procedura completa sino al rilascio forzoso, nei casi più ordinari, il costo indicativo è di circa € 1.500,00 oltre spese e oneri fiscali.
Le spese sono inizialmente sostenute dal cliente. Il giudice può porle a carico del conduttore, ma la condanna al rimborso non assicura che le somme siano concretamente recuperabili poiché ciò dipende dallo stato di solvibilità del conduttore debitore.
Si possono recuperare i canoni non pagati?
Sì, il locatore può chiedere il pagamento dei canoni insieme allo sfratto oppure valutare separatamente l’azione più utile. Prima di procedere è opportuno considerare l’importo del credito, la documentazione disponibile e la situazione patrimoniale del debitore.
Il recupero può proseguire, in presenza di un titolo esecutivo, mediante pignoramento del conto, dello stipendio, della pensione o di altri crediti e beni nei limiti previsti dalla legge. La pagina sul recupero dei canoni e degli altri crediti approfondisce la fase economica.
È possibile che il proprietario recuperi l’immobile ma non l’intero arretrato, soprattutto se il conduttore non dispone di redditi o beni utilmente aggredibili. Valutare la recuperabilità prima di moltiplicare le iniziative consente di contenere tempi e costi.
Quali documenti servono per avviare la pratica?
È utile preparare:
- contratto di locazione e ricevuta di registrazione dell'Agenzia delle Entrate;
- eventuali proroghe, cessioni o accordi successivi;
- prospetto cronologico dei canoni dovuti e non pagati;
- riparti e documenti relativi agli oneri accessori (conguaglio delle spese condominiali);
- eventuali diffide, solleciti e comunicazioni con il conduttore.
Un conteggio chiaro e documentato riduce il rischio di contestazioni e permette di decidere se chiedere subito anche il pagamento degli arretrati.
E se il contratto è scaduto ma l’inquilino non lascia l’immobile?
In questo caso il problema non è la morosità, ma la finita locazione. Presupposti, disdetta e termini devono essere verificati separatamente.
La licenza per finita locazione può essere intimata prima della scadenza per ottenere un titolo efficace al momento previsto; lo sfratto per finita locazione riguarda invece un contratto già scaduto. Per i contratti abitativi 4+4 è decisivo distinguere la prima dalla seconda scadenza e controllare motivi e preavviso della disdetta. Il tema è affrontato nell’approfondimento sulla disdetta del locatore e finita locazione.
Quali errori deve evitare il proprietario?
- Attendere molti mesi senza aggiornare il conteggio della morosità.
- Confondere il deposito cauzionale con il pagamento degli ultimi canoni.
- Cambiare la serratura, entrare nell’immobile o interrompere le utenze senza titolo.
- Usare una diffida generica senza verificare contratto e pagamenti.
- Considerare automatici tempi di udienza, accessi o intervento della forza pubblica.
- Confondere sfratto per morosità, finita locazione e rilascio di un immobile occupato senza titolo.
- Dare per certo il recupero degli arretrati senza valutare la solvibilità del debitore.
- Accettare accordi verbali su pagamenti e rilascio senza documentarli adeguatamente.
Quando è utile rivolgersi a un avvocato?
La verifica legale è utile già dopo la prima morosità quando il proprietario vuole evitare che il debito cresca senza una strategia. Diventa particolarmente importante se il conduttore contesta gli importi, chiede una dilazione, non risponde ai solleciti o ha già accumulato più mensilità.
L’avvocato può esaminare il contratto, ricostruire il debito, valutare un ultimo tentativo stragiudiziale e predisporre l’intimazione. Può inoltre coordinare richiesta di rilascio e recupero del credito, chiarendo fin dall’inizio quali attività sono comprese nel preventivo.