Nel procedimento di sfratto per morosità il conduttore di un immobile ad uso abitativo può, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, chiedere al giudice un termine per pagare quanto dovuto ed evitare la risoluzione del contratto. È il cosiddetto termine di grazia, disciplinato dall’art. 55 della legge n. 392/1978.
Non si tratta, però, di una proroga automatica. Per impedire la convalida dello sfratto occorre rispettare il termine stabilito dal giudice e pagare integralmente le somme richieste. Un versamento parziale, anche se vicino al totale, normalmente non è sufficiente.
Per una visione completa dei passaggi precedenti e successivi si può consultare la guida sulla procedura di sfratto per morosità a Milano.
In sintesi
- Il termine di grazia riguarda, nel regime ordinario, le locazioni abitative.
- Non è automatico: il conduttore deve richiederlo e il giudice valuta le condizioni previste dalla legge.
- Può essere concesso fino a 90 giorni; in una particolare situazione documentata la legge prevede fino a 120 giorni.
- Devono essere pagati integralmente canoni, oneri accessori, interessi legali e spese processuali.
- Un pagamento incompleto non sana la morosità e può condurre alla convalida dello sfratto.
- Se il pagamento è completo e tempestivo, il contratto prosegue; una nuova morosità potrà però determinare un altro procedimento.
Che cos’è il termine di grazia?
L’art. 55 prevede due situazioni distinte. Il conduttore può sanare immediatamente la morosità alla prima udienza, pagando tutto quanto dovuto, senza ottenere un termine ulteriore. Se invece non riesce a pagare in udienza e dimostra le condizioni di difficoltà richieste dalla legge, può domandare al giudice un termine aggiuntivo: il cosiddetto termine di grazia.
Il giudice valuta la richiesta, stabilisce la scadenza e liquida le spese processuali. L’udienza viene rinviata a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine, per verificare se il pagamento sia stato completo e tempestivo.
In entrambi i casi l’effetto protettivo si produce soltanto quando vengono rispettate tutte le condizioni: importo completo, voci corrette e pagamento entro la scadenza applicabile.
Chi può chiedere il termine di grazia?
La disciplina dell’art. 55 è prevista per le locazioni di immobili ad uso abitativo. Non si applica automaticamente alle locazioni commerciali o agli altri contratti aventi ad oggetto un immobile.
Il conduttore deve formulare la richiesta nel procedimento. La legge collega la concessione del termine a comprovate condizioni di difficoltà: non basta quindi presumere che novanta giorni spettino in ogni caso. La valutazione appartiene al giudice e dipende dagli elementi rappresentati in udienza.
Per il locatore questo significa che la richiesta del conduttore non chiude il procedimento. L’udienza viene rinviata per verificare se il pagamento sia stato eseguito correttamente; in mancanza, la procedura può proseguire verso la convalida.
Quanto può durare il termine di grazia?
Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni. Non è detto che venga concesso sempre il periodo massimo: la durata concreta risulta dal provvedimento pronunciato in udienza.
L’art. 55 prevede una disciplina particolare quando l’inadempimento:
- si è protratto per non oltre due mesi;
- deriva da condizioni economiche precarie sorte dopo la stipulazione del contratto;
- dipende da disoccupazione, malattia o altre gravi e comprovate difficoltà.
In questa situazione il termine può arrivare a 120 giorni. È un’ipotesi eccezionale, che richiede la presenza congiunta dei presupposti indicati dalla legge; non costituisce la durata ordinaria del termine di grazia.
Quali somme devono essere pagate?
Per sanare la morosità non basta versare il solo canone indicato nell’atto di intimazione. Il pagamento deve comprendere:
- tutti i canoni scaduti fino alla data rilevante;
- gli oneri accessori maturati e documentati;
- gli interessi legali;
- le spese processuali liquidate dal giudice.
Il conteggio deve essere aggiornato con attenzione. Fra la notifica dell’intimazione, la prima udienza e la scadenza del termine possono maturare ulteriori mensilità o altre voci. Occorre quindi verificare il provvedimento del giudice e chiedere, se necessario, un conteggio aggiornato prima di effettuare il versamento.
Limitarsi alla cifra riportata nella citazione può lasciare un residuo e compromettere la sanatoria. Il problema non riguarda soltanto i canoni: anche interessi o spese processuali non pagati possono rendere incompleto l’adempimento.
Cosa succede se il pagamento è parziale?
La sanatoria richiede il pagamento integrale. Se alla scadenza rimane insoluta anche una parte delle somme dovute, non si produce l’effetto previsto dall’art. 55.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 79/2020, ha esaminato proprio il caso di pagamenti quasi completi, nei quali residuavano una frazione del canone o le spese processuali. La disciplina è rimasta invariata: il giudice non può considerare irrilevante il residuo e trattare il pagamento parziale come una sanatoria completa.
Per questo è rischioso effettuare versamenti approssimativi o attendere l’ultimo giorno. Bonifico, causale, data di accredito e importo devono poter essere verificati senza incertezze all’udienza fissata per il controllo.
Quante volte si può sanare la morosità in giudizio?
La regola ordinaria consente la sanatoria giudiziale non più di tre volte nel corso di un quadriennio. Non è quindi corretto affermare che ogni conduttore possa beneficiare sempre di quattro termini di grazia.
La legge ammette fino a quattro sanatorie complessive nel quadriennio soltanto nella particolare situazione di difficoltà economica che può giustificare anche il termine fino a 120 giorni.
Il limite riguarda la sanatoria giudiziale, non soltanto i casi in cui il giudice concede giorni aggiuntivi. Nel conteggio possono quindi rilevare anche i pagamenti integrali effettuati alla prima udienza. Quando esistono più morosità o procedimenti pregressi, occorre esaminare gli atti e non affidarsi al ricordo delle parti.
Le regole sul termine di grazia stanno cambiando?
Non ancora. Il disegno di legge S. 1896 propone di ridurre alcuni termini e il numero delle sanatorie, ma al 7 settembre 2026 è ancora all’esame della Commissione Giustizia del Senato e non è legge vigente.
Restano quindi applicabili le regole attuali: termine ordinario fino a 90 giorni, termine eccezionale fino a 120 giorni, non più di tre sanatorie nel quadriennio in via ordinaria e una quarta soltanto nella particolare situazione prevista dall’art. 55. Le eventuali novità andranno considerate solo dopo l’approvazione definitiva e l’entrata in vigore della riforma.
Cosa accade se il conduttore non paga entro il termine?
Se il pagamento manca, è tardivo o non è completo, la sanatoria non si perfeziona. Se la morosità persiste e ricorrono i presupposti processuali, il giudice può convalidare lo sfratto e fissare il rilascio dell’immobile. Se il locatore lo ha richiesto, può inoltre essere emesso il provvedimento per il pagamento dei canoni arretrati e delle altre somme dovute.
La convalida non comporta necessariamente che l’immobile venga restituito nello stesso giorno. Se il conduttore non rilascia spontaneamente, occorre procedere con l’esecuzione tramite l’Ufficiale giudiziario. Le fasi dell’esecuzione per rilascio costituiscono quindi un momento distinto e successivo.
Anche il recupero economico va valutato separatamente. Ottenere il rilascio dell’immobile e recuperare i canoni non pagati sono obiettivi collegati, ma possono richiedere attività e valutazioni diverse.
Cosa succede dopo una sanatoria completa?
Se tutte le somme vengono pagate tempestivamente, il contratto prosegue e lo sfratto non viene convalidato per quella morosità. Ciò non autorizza però nuovi ritardi nei mesi successivi.
Una nuova morosità può giustificare un’altra iniziativa del locatore, tenendo conto dei limiti alla sanatoria nel quadriennio. Il proprietario dovrebbe quindi continuare a controllare con precisione scadenze e pagamenti, conservando estratti, ricevute e comunicazioni.
Per sapere quando il mancato pagamento è già rilevante si può leggere l’approfondimento su quando basta una mensilità non pagata.
Quali errori bisogna evitare?
- Considerare il termine di grazia automatico o sempre pari a novanta giorni.
- Confondere la regola delle tre sanatorie con l’ipotesi eccezionale delle quattro.
- Calcolare il debito soltanto alla data dell’intimazione.
- Dimenticare interessi, oneri accessori o spese liquidate dal giudice.
- Effettuare un pagamento parziale confidando che il residuo sia trascurabile.
- Applicare la disciplina delle locazioni abitative a un contratto commerciale o a un affitto d’azienda.
- Confondere la convalida dello sfratto con l’immediata liberazione materiale dell’immobile.
Quando è utile rivolgersi a un avvocato?
Per il conduttore è utile verificare subito quali somme siano necessarie, quali documenti dimostrino le difficoltà economiche e se il pagamento possa essere completato nel termine richiesto.
Per il locatore è importante predisporre un conteggio aggiornato, documentare gli oneri accessori e controllare all’udienza di verifica se il versamento sia completo e tempestivo. Occorre inoltre distinguere la richiesta di rilascio dal recupero dei canoni.
Una valutazione professionale è particolarmente opportuna quando gli importi sono contestati, esistono pagamenti parziali, sono maturate nuove mensilità oppure il conduttore ha già beneficiato di precedenti sanatorie.