Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento a Milano che ho affittato regolarmente a una famiglia italiana con un contratto 4+4. Tra meno di un anno scadono i primi 4 anni e vorrei rientrare in possesso della casa, in quanto ho necessità di trasferirmi a vivere lì perché mi sposo quest’estate. Ora vivo ancora dai miei. C’è la possibilità di fare disdetta ed evitare che il contratto si rinnovi altri 4 anni? Come funziona? Grazie in anticipo per le informazioni.
Sì. Il locatore non può pretendere il rilascio prima dei quattro anni per il solo fatto di avere bisogno della casa; può però impedire il rinnovo alla prima scadenza se ricorre uno dei motivi tassativi previsti dall’art. 3 della legge n. 431/1998. La comunicazione deve arrivare al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, indicando in modo specifico il motivo invocato.
Fra i casi ammessi vi è la volontà del locatore di destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado. La legge contempla inoltre la destinazione dell’immobile alle attività istituzionali di determinati enti, la disponibilità per il conduttore di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune, specifici interventi di ricostruzione o radicale ristrutturazione, la mancata occupazione continuativa senza giustificato motivo e la vendita, ma soltanto alle condizioni previste dalla norma e nel rispetto della prelazione del conduttore.
Nel caso descritto, quindi, la necessità di utilizzare personalmente l’appartamento può giustificare il diniego di rinnovo. È essenziale, però, che la comunicazione sia tempestiva, precisa e coerente con la destinazione che verrà poi effettivamente attuata.
Se il locatore riacquista l’alloggio e non lo destina entro dodici mesi all’uso dichiarato, il conduttore può chiedere il ripristino della locazione alle medesime condizioni oppure, in alternativa, un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito. Anche un esercizio illegittimo della disdetta espone il locatore a tale risarcimento.
Occorre infine distinguere questa ipotesi dalla normale finita locazione. Il diniego di rinnovo alla prima scadenza non consente di utilizzare la più rapida procedura sommaria di licenza o sfratto per finita locazione prevista dagli artt. 657 e seguenti c.p.c. L’art. 3 della legge n. 431/1998 richiama la procedura dell’art. 30 della legge n. 392/1978: se l’inquilino non rilascia l’immobile, la domanda deve essere proposta direttamente con il rito locatizio ordinario previsto dall’art. 447-bis c.p.c. La giurisprudenza precisa che l’eventuale mancata comparizione del conduttore non permette la convalida automatica tipica del procedimento sommario.